Art.873 - Distanze nelle costruzioni

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una maggiore distanza.

La distanza minima fra le costruzioni è di tre metri. I regolamenti comunali possono stabilire distanze maggiori.
La nozione di costruzione comprende qualunque opera non completamente interrata avente i requisiti della solidità e della immobilizzazione rispetto al suolo. Non si considerano costruzioni una baracca, un chiosco, un box che non sono fissati al suolo, ma vi poggiano senza fondamenta. Non si considerano costruzioni, ai fini delle distanze, i muri di cinta e i muri isolati di altezza inferiore a tre metri (art. 878).
Per costruzione soggetta ai limiti di distanza non deve necessariamente intendersi un'opera edilizia o in muratura, potendo essa consistere in qualunque manufatto che abbia carattere di stabilita e che, per la sua consistenza, possa dar luogo alla formazione di interstizi dannosi o pericolosi per la sicurezza e l'igiene, a cui tutela deve ritenersi sancito il divieto contenuto nell'art 873 C.C., espressamente ribadito per le sopraelevazioni dei muri di cinta dall'art 878 stesso codice e riecheggiato dalle norme sulle distanze delle piantagioni dal confine (artt. 892, 894 C.C.). ( nella specie l'opera posta in essere in violazione dei limiti di distanza era costituita da una palizzata, con i singoli pali infissi stabilmente al suolo, intersecata da fili metallici, destinata a sostenere una spalliera di erbe rampicanti). (Cass. 173/1962)
La norma sulle distanze ha lo scopo tradizionale di evitare la creazione di spazi angusti (intercapedini) malsani e di lasciare ad ogni costruzione la giusta quantità di luce ed aria. Perciò la norma non riguarda le costruzioni interrate. Inoltre la norma si applica solo in rapporto al confine con un fondo di altro proprietario. Quindi chi costruisce sul proprio terreno, a distanza dai confini, può creare tutte le intercapedini che vuole. L'obbligo della distanza di tre metri va riferito al primo confine che si incontra; se vi è un confine, poi una sottile striscia di terreno di un secondo proprietario (oppure una strada con sedime autonomo) e poi il confine di un terzi proprietario, non vi è obbligo di osservare distanze rispetto a questo terzo (sempre salvo diverso regolamento comunale).
Chi costruisce in prossimità del confine di un terreno su cui non vi sono già costruzioni, deve costruire a m. 1,5 dal confine.
Se sull'altro terreno vi è già una costruzione a distanza minore di m. 1,5, chi costruisce deve farlo a tre metri dalla precedente costruzione, oppure deve costruire in aderenza ad essa, pagando il valore del terreno occupato e, se utilizza il muro esistente, pagando metà del suo valore. Però il proprietario della costruzione può scegliere di estenderla fino al confine oppure di demolirla in modo da ripristinare la distanza di m. 1,5 (art. 875 C.C.)
Il principio della cosiddetta "prevenzione" per cui chi costruisce per primo ha facoltà di costruire sul confine invece di rispettare la distanza di m. 1,5, viene meno in quei casi in cui i regolamenti comunali stabiliscono che si devono osservare date distanze non fra gli edifici, ma rispetto al confine fra le due proprietà edificabili.
La presenza di una luce non impedisce la costruzione in aderenza. La impedisce invece una servitù di veduta.
Esiste un trucco per "fregare " il confinante ed è quello di vendere la striscia di terreno fra costruzione e confine ad un terzo! Contra però Cass. Sez. 2, n. 2492 del 21/06/1975.



Se A ha costruito sul confine, B deve costruire a 3 m oppure in aderenza al muro ab oppure, a sua scelta, può rendere comune il muro ab.

Se A ha costruito a meno di m 1,5 dal confine, B deve
costruire comunque alla distanza di tre metri dal muro ab. B può aprire vedute verso A ma A non può aprire vedute verso B (art. 905).
Però B può anche scegliere di costruire contro il muro ab , ma deve pagare la striscia di terreno che occupa.
Di fronte alla richiesta di B di occupare il terreno, A può decidere di estendere la sua costruzione fino al confine.
B può decidere di estendere la sua costruzione fino al muro ab senza limiti di tempo.



Se A ha costruito a più di m 1,8, B può costruire a m 1,2 dal confine.
Però in tal caso non può aprire vedute nel suo muro dc
(art. 905 C.C.)

Se A ha costruito a 3 m dal confine, B può costruire sul confine, ma senza aperture.
A conserva sempre il diritto di costruire contro il muro cd.
Se B vuole aprire finestre deve stare a m. 1,5 dal confine;
ma A potrà allora sempre estendere il suo fabbricato fino a m. 1,5 dal confine.



Se ha A costruito correttamente a m 1,5 dal confine, B deve necessariamente costruire anch'egli a m 1,5.
A e B possono aprire finestre ma non balconi o sporti che superino le facciate.




Se fra i fondi A e B vi è una strada comune o di un terzo, non gravata da servitù pubblica di passaggio A e B possono costruire a m 1,5 dal confine (asse della strada) come se la strada non vi fosse. Possono aprire finestre ma non balconi o sporti (art. 905 C.C.) perché la distanza si misura non dalla facciata ma dal bordo esterno del balcone o sporto.





Se A ha costruito sul confine della strada comune larga 2 metri, B può costruire sulla linea cd .
Le norme sulle distanze non si applicano se la strada è gravata di servitù di passaggio per uso pubblico oppure se fra A e B vi è una striscia di terreno di un terzo (salvo ovviamente diverse disposizioni dei regolamenti locali).

Ecco come deve essere misurata la distanza delle costruzioni in caso di balconi o altri sporti.
In tema di distanze legali fra edifici, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni , le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di " costruzione " le parti dell'edificio,quali scale, terrazze e corpi avanzati (cosiddetti "aggettanti") che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato.
I muri di cinta fino a m 3 di altezza non si considerano. Le distanze si misurano sempre in orizzontale.


Se il muro di cinta è alto più di tre metri o ha struttura diversa da quella di muro di cinta (ad es. ci si può costruire sopra, cosiddetto muro di edificio), gli sporti devono trovarsi a 3 metri dalle sue due pareti (e non dal confine ideale). Art. 907 C.C.




Le distanze non valgono per le fondazioni, salvo che siano fuori terra. Non si considerano cornicioni, falde del tetto, cariatidi, ecc.

Si deve invece computare nella distanza una tettoia o pensilina (il muro ab non è di cinta).







Se A ha costruito la sua porzione pensile a distanza non regolare, B può chiederne la demolizione e costruire a m 1,5 dal confine (salvo usucapione di A).



Se i due muri sono a distanza inferiori a 3 m e il muro di A crolla, egli può ricostruirlo, ma con misure non superiori a quelle originaria (art. 1074 C.C.). La stessa cosa per B.
Se vogliono innalzare la costruzione devono arretrare la nuova porzione.
Il diritto di ricostruire il muro si prescrive in 10 anni, dal momento in cui non esistono più i ruderi del vecchio muro.



Se B si è appoggiato al muro sul confine rendendolo comune, non può sopraelevare lungo i confine, ma deve arretrare la sua costruzione di 3 m







Se A ha costruito a meno di m 3 dal confine ove ha costruito un muro edificale o più alto di tre metri, B può chiedere la comunione del muro, ma non può sopraelevarlo (art. 878 C.C) e non può far arretrare A a tre metri. È B che deve stare a 3 m dalla parete ab .

A ha costruito a meno di 3 m dal muro di B. Deve abbattere la sua costruzione, ma può anche rendere comune il muro di B e fabbricare su di esso riempiendo lo spazio. Se A ha acquisito il diritto di conservare la sua costruzione, B non può sopraelevare il proprio muro ab .




Una costruzione si intende iniziata con una qualsiasi muratura di fondazione. Se A ha fatto un semplice scavo, B può ancora costruire sulla linea di confine e obbligare A ad arretrare o ad addossarsi. Se A ha già iniziato a murare le fondamenta, B deve arretrare anch'egli di m. 1,5.




Il muro ab di sostegno del terrapieno di B è equiparato ad un muro di cinta e quindi A può costruire anche a meno di 3 m. da esso. Nulla cambia ovviamente se il muro di cinta prosegue oltre il piano di campagna.






Se B costruisce per primo sul suo muro di sostegno ab ,
A può rendere comune il muro pagandone la metà e pagando il terreno fino alla linea di confine.








A può costruire sul confine RS; B deve appoggiarsi al muro di A o distaccarsi di 3 m.






Se esiste il fabbricato di A e B vuole costruire un balcone, deve rispettare la distanza di 3 m sia da A che dalla costruzione di C, se esiste. E C dovrà osservare i 3 m. dallo sporto massimo del balcone ab .




Se A ha costruito lasciando un cavedio o pozzo luce abcd , chiuso alla base da un muro di cinta, B, se costruisce, deve lasciare uno spazio libero abef in modo che il fronte ef disti 3 m dal fronte ac .




Anche una tettoia con antenne o pilastri infissi al suolo è una costruzione; A deve quindi costruirla a 3 m dal muro di B misurando la distanza dalla faccia esterna delle antenne.






Un palo che regge fili elettrici o telefonici può essere piantato a distanza inferiore a 3 m dal muro di A.
Non esiste una distanza minima per pali, salvo che essi assumano le caratteristiche di una costruzione (traliccio).
Un camino o fumaiolo o una ciminiera sono costruzioni.

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